L'amministrazione condominiale è spesso un mondo poco conosciuto. Qui rispondiamo alle domande che ci vengono poste più di frequente, con linguaggio chiaro e riferimenti normativi precisi.
L'amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall'assemblea con delibera assunta dalla maggioranza degli intervenuti pari ad almeno la metà del valore dell'edificio
Gravi irregolarità – come l'omessa rendicontazione, il dolo o la mancata apertura del conto corrente condominiale – consentono invece la revoca giudiziale su istanza di ciascun condomino, anche senza delibera assembleare.
L'amministratore può agire contro il condomino moroso in via monitoria senza necessità di preventiva delibera assembleare. Il procedimento si articola così:
L'art. 1130 c.c. elenca i principali obblighi dell'amministratore:
Il rendiconto annuale e il piano di riparto si approvano con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Le regole di validità dell'assemblea sono:
L'amministratore deve presentare il rendiconto all'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130-bis c.c.). Il documento deve includere:
Ogni condomino ha il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi in qualsiasi momento.
No. Il condomino che dissente da una delibera assembleare può impugnarla in tribunale entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale, ma nel frattempo è comunque obbligato a pagare le quote deliberate. Il mancato pagamento – anche contestando la legittimità della spesa – espone al recupero forzato e agli interessi moratori.
Il rimedio corretto è sempre l'impugnazione giudiziaria, non l'inadempimento.
L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata qualora l'assemblea non deliberi diversamente. L'assemblea può tuttavia revocare l'amministratore in qualsiasi momento, anche senza giusta causa, salvo il diritto del professionista al risarcimento dell'intero compenso.
L'art. 1117 c.c. elenca le parti comuni di presunzione, tra cui:
Si tratta di una presunzione relativa: il titolo di acquisto (rogito o regolamento contrattuale) può escludere singoli elementi dall'elenco.
La nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c., L. 220/2012). Sotto questa soglia la nomina è facoltativa, ma fortemente consigliata per garantire una gestione ordinata. In assenza di nomina, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale per richiedere la nomina giudiziale dell'amministratore.
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